취미로 부동산 공부를 해볼까합니다.
현재는 유튜브로 이것저것 들으면서 알아가는 단계입니다.
오늘 본 영상은 월급쟁이 부자들 tv의 이현철님의 "대부분 착각하고 있다가 또 다시 후회할 겁니다" 라는 이야기 였습니다.
이글은 제가 스스로 영상을 보고 정리한것입니다. 궁금하신분들은 유튜브채널에서 좀더 자세히 시청해보시기 바랍니다.
부동산의 핵심은 시간입니다.
시간낭비 하지마라
무슨 이야기이냐면 상승장에서 우리는 시간을 낭비하게됩니다.
입지분석을 하게되는데 분석을 하게되면 선택지가 늘어나고 결정을 못하게되고 미루게 됩니다.
우리가 고민하는 순간에도 부동산 가격은 오르게됩니다.
청약도 나올때까지 기다립니다.
막상 나오면 분양가는 올라가있습니다.
경매는 어떨까요? 싸게 사야지 경매공부합니다. 2년걸립니다.
경매 공부 끝나고 낙찰받기까지 수년걸리게됩니다.
상승장을 모두 보내게 되는 것입니다.
상승장에서는 급매도 안나옵니다. 연락도 안옵니다.
상승장에서는 스피드가 중요합니다.
내가살수있는 돈에서 아무거나 사야한다는 것입니다.
상승장이 초입인지 꼭지점인지는 공부해야알수 있습니다.
아파트 싸이클을 공부해야합니다.
입지보다는 싸이클! 흐름을 공부해야합니다.
상승장의 지금이 초입인지 중반인지 끝물인지 공부해야합니다.
그리고 자신만의 기준을 가지고 스스로 판단할수 있어야합니다.
물건을 많이 보러다니면 눈이 높아집니다.
물건을 보다보면 단점이 튀어나오게되고,
계속 단점을 보완할수 있는 물건을 찾게되느라 시간을 허비하게 됩니다.
그리고 점점 눈이 높아지게됩니다.
결론은 상승장의 초입기에 사야하는것인데
미분양이 줄어들고 전세난이 나는것이 신호입니다.
생활권 지역의 전체적인 흐름을 보아야합니다.
지역전체 시장전체의 흐름을 파악해야합니다.
바닥을 잡으려면 항상 관심을 가지고 봐야합니다.
매매시장은 계속 떨어지는 분위기일수 밖에 없습니다.
하락장때 부동산의 관심을 놓아서는 안됩니다.
환희에 팔고 공포에 사라
그렇다면 지금은 어떨까요? 정확한 기준이 없습니다.
지나고나면 알수있지만 당시는 알수가 없습니다.
뭔말인지....
두번째 영상
"앞으로 5년동안 집값이 하락하게 되는 이유"
하락장으로 돌입하면 5년정도를 하락장이 유지될거라고 합니다.
지금은 본격적으로 하락장이 들어갔다고 봅니다.
2028년까지는 하락장으로 예상합니다.
이유는 금리인상의 이유가 강하다고 봅니다.
시장이 정체기로 돌아갔는데 금리인상까지 오면서 기름을 붓게된 경우입니다.
시장의 흐름이 있는데 금리까지 인상되어서 하락장이 더 불이 활활 타오르게되는것 같습니다.
내년 상황이 좋을것이라고 생각되지않고
전세가도 분위기가 좋지않고 이런분위기는 쉽게 사그러들지 않습니다.
정부가 정책을 규제해제를 빠르게 하다보면 약간의 반등이 나타날수 있습니다.
그럼 이런 하락은 언제까지 계속될까?
보통 5년은 하락하게되는데 2027년까지는 하락장, 1~2년정도 안정기가 유지됩니다.
그렇다면 2030년에 매수관점으로 봅니다.
싸게 사려면 2027년 2028년이 되겠지만, 잘 안오르는 구간을 버텨야합니다.
따라서 본격적으로 올라가는 구간에서 매수를 하는게 안전하다고 봅니다.
2030년은 약간 올랐다는 느낌을 받을수 있을 것입니다.
이렇게 부동산 흐름의 근거는 하락장의 끝은 전세난이 나야합니다.
매매가가 올라가는것이 누가 사서 올라가는것보다는
전세가에 의해서 밀려 올라가는 상황이 발생하는 것입니다.
하락장에서 임차공급이 줄어들고 전세와 월세 전환이 이루어집니다.
월세가 이자보다 많다( 현재는 금리가 올라서 다르지만 일반적으로)
월세가 많아지면 전세물량이 줄어듭니다. 그러다보면 전세난이 생기게됩니다.
시장이 응축되는 현상은 오랜기간 시간이 필요하게됩니다.
미분양은 증가추세입니다.
매수심리가 죽으면 미분양이 쌓이고 미분양이 쌓이면 매수심리는 더 죽습니다.
현재 수도권의 미분양 규모는 점점 늘어나고 있습니다.
서울은 많지않지만 경기도는 5553건이나 됩니다.
한달만에 75%가 증가했다고합니다.
댓글